Choisir un locataire, c'est prendre une décision à 3 ou 4 ans de portée avec 48 heures d'information. Un mauvais choix peut conduire à des impayés, une procédure d'expulsion, et des mois de loyers perdus. Un bon choix, c'est souvent plusieurs années de tranquillité.
Ce guide donne la méthode complète — ce que vous avez légalement le droit d'évaluer, comment vérifier efficacement, et comment décider sereinement.
Ce que vous pouvez légalement évaluer
La loi Alur (2014) et ses décrets d'application définissent précisément ce qu'un bailleur peut et ne peut pas considérer dans sa décision.
Critères légitimes :
- Niveau et stabilité des revenus
- Nature du contrat de travail (CDI, CDD, indépendant)
- Solidité du garant
- Antécédents locatifs (quittances des locations précédentes)
- Cohérence et complétude du dossier
Critères interdits — discrimination illégale :
- Origine ethnique ou nationale
- Sexe ou situation de famille
- Grossesse ou maternité
- Orientation sexuelle ou identité de genre
- Âge (sauf motif légitime lié à l'incapacité juridique)
- État de santé ou handicap
- Religion ou convictions
- Appartenance syndicale ou activité politique
Un propriétaire qui refuse une candidature pour l'un de ces motifs s'expose à des sanctions pénales (jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende) et civiles.
La règle des 3 fois le loyer — ce qu'elle est vraiment
La règle selon laquelle les revenus du candidat doivent représenter 3 fois le montant du loyer n'a aucune base légale. Elle est née d'un usage professionnel et s'est imposée comme norme de marché.
Ce que cette règle mesure réellement, c'est le taux d'effort — la part du revenu consacrée au logement. À 3 fois le loyer, le locataire consacre environ 33 % de ses revenus au loyer. C'est le seuil à partir duquel la solvabilité commence à devenir tendue selon les standards bancaires.
Les nuances importantes :
Un candidat à 2,8 fois le loyer avec un CDI de 8 ans dans la même entreprise, un garant solide, et 3 ans de quittances sans retard présente souvent moins de risque qu'un candidat à 3,5 fois le loyer en CDD de 3 mois.
La stabilité des revenus et les antécédents locatifs sont des indicateurs aussi importants que le ratio brut.
La méthode d'évaluation en 4 étapes
Étape 1 — Le filtre documentaire (10 minutes par dossier)
Vérifiez d'abord que le dossier est complet et cohérent :
- Toutes les pièces demandées sont présentes
- La pièce d'identité est valide (date d'expiration)
- Les bulletins de salaire sont consécutifs
- Le SIRET de l'employeur est valide (vérification gratuite sur societe.ninja)
- L'avis d'imposition a un QR code fonctionnel
- Les chiffres entre les documents sont cohérents (salaire sur bulletins = revenus sur avis d'imposition, à l'approximation près des cotisations)
Un dossier qui échoue au filtre documentaire est éliminé à cette étape, quelle que soit la sympathie que peut inspirer le candidat.
Étape 2 — L'évaluation de la solvabilité (5 minutes)
Calculez le ratio revenus/loyer pour le candidat seul, puis avec le garant si applicable.
Pour un locataire en couple ou en colocation, prenez en compte les revenus cumulés — tout en vérifiant que les deux personnes sont bien sur le bail (sinon, vous n'aurez de recours que sur la personne signataire).
Évaluez aussi la stabilité : combien de temps dans l'emploi actuel ? Y a-t-il eu des interruptions récentes ? Le secteur d'activité est-il exposé ?
Étape 3 — La vérification des antécédents (5 minutes)
Demandez les 3 dernières quittances de loyer du logement précédent. Ce document révèle deux choses : le montant du loyer habituel (cohérent avec ses revenus ?) et la régularité du paiement (toutes datées du début du mois ou des retards réguliers ?).
Si le candidat est propriétaire ou hébergé à titre gratuit et ne dispose pas de quittances, une lettre de son hébergeant confirmant la situation est acceptable.
Étape 4 — L'entretien téléphonique (10 minutes)
Un appel de 10 minutes révèle souvent ce qu'un dossier papier ne dit pas. Posez des questions ouvertes :
- "Qu'est-ce qui vous a attiré dans ce logement ?"
- "Pour quelle raison quittez-vous votre logement actuel ?"
- "Avez-vous une date d'emménagement souhaitée ?"
- "Avez-vous des questions sur le logement ou les conditions du bail ?"
Un candidat qui répond précisément, qui a visiblement lu l'annonce, et qui pose des questions concrètes sur le logement présente généralement un niveau d'engagement sérieux.
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Les profils atypiques — comment les évaluer
Le travailleur indépendant ou freelance
L'indépendant n'a pas de bulletins de salaire. Demandez les 2 derniers bilans comptables (ou les 2 dernières déclarations de chiffre d'affaires pour les micro-entrepreneurs) et les 2 derniers avis d'imposition.
Le critère clé : la régularité et la tendance. Des revenus stables ou en progression sur 2 ans sont rassurants. Des revenus très irréguliers avec de fortes variations sont un signal de risque, même si la moyenne est satisfaisante.
L'étudiant
Un étudiant sans revenus propres ne peut pas être solvable seul. Il doit avoir un garant dont les revenus couvrent au minimum 3 fois le loyer.
Vérifiez que les fonds transitent réellement : un virement mensuel des parents visible sur un relevé partiel vaut plus qu'une simple attestation.
Le salarié en CDD ou en période d'essai
Le risque principal est l'interruption de revenus à la fin du contrat. Compensez ce risque par un garant plus solide — idéalement avec des revenus couvrant 4 fois le loyer plutôt que 3 — et une garantie loyers impayés si vous êtes propriétaire bailleur.
Le retraité
Un retraité présente souvent le meilleur profil de solvabilité : revenus stables, garantis, non soumis aux aléas de l'emploi. La pension de retraite est versée quelles que soient les conditions économiques. Un candidat retraité avec une pension couvrant 3 fois le loyer est généralement un excellent locataire.
La checklist de décision finale
Avant de signer, vérifiez chaque point :
Solvabilité
- [ ] Revenus ≥ 3× le loyer (ou garant avec revenus ≥ 3× si moins)
- [ ] Source des revenus stable (CDI, retraite, revenus réguliers)
- [ ] Ratio cohérent avec le niveau de vie apparent
Fiabilité du dossier
- [ ] Toutes les pièces présentes et lisibles
- [ ] SIRET employeur vérifié
- [ ] QR code avis d'imposition fonctionnel
- [ ] Bulletins consécutifs, chiffres cohérents
Antécédents
- [ ] 3 quittances fournies ou explication claire
- [ ] Aucun retard apparent sur les quittances
- [ ] Pas d'incohérence entre logement précédent et revenus déclarés
Impression globale
- [ ] Réactivité du candidat (délai de réponse, qualité des échanges)
- [ ] Entretien téléphonique satisfaisant
- [ ] Lettre de motivation personnalisée
Ce qu'il faut faire quand deux candidats sont à égalité
C'est la situation la plus délicate. Voici les critères de départage légitimes et légaux :
La stabilité professionnelle. Un CDI de 5 ans dans la même entreprise pèse plus qu'un CDI de 2 mois.
La qualité du garant. Un garant aux revenus solides et stables (fonctionnaire, retraité) est plus rassurant qu'un garant aux revenus élevés mais variables.
La date de disponibilité. Si l'un peut emménager immédiatement et l'autre dans 3 semaines, et que vous avez un logement vide, c'est un critère économique légitime.
La lettre de motivation. Entre deux dossiers équivalents, un candidat qui a manifestement pris le temps de comprendre le bien et de personnaliser sa candidature montre un niveau d'engagement plus fort.
Ce qu'il ne faut jamais faire : trancher sur des critères subjectifs liés à l'apparence, à l'accent, à la situation familiale ou à d'autres critères protégés.
FAQ
Puis-je demander une caution supplémentaire en plus du garant ? Non. Depuis la loi Alur, il est interdit de cumuler un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer hors charges ET un garant physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Puis-je exiger une garantie loyers impayés plutôt qu'un garant ? Vous ne pouvez pas l'exiger — mais vous pouvez souscrire une GLI de votre côté, indépendamment du garant du locataire. La plupart des assureurs exigent que le dossier réponde à leurs critères (revenus, type de contrat) pour assurer le loyer.
Combien de temps puis-je garder les documents d'un candidat non retenu ? La RGPD impose de ne pas conserver les données personnelles au-delà du temps nécessaire. Pour les candidatures non retenues, la bonne pratique est de détruire les documents dans les 30 jours suivant la décision.
Mis à jour en août 2026 — Confido · getconfido.eu