73 % des propriétaires déclarent avoir reçu au moins un dossier frauduleux ou significativement incomplet au cours des deux dernières années. Ce chiffre a augmenté de 34 % depuis 2020.
La fraude documentaire locative n'est pas réservée aux escrocs professionnels. Elle touche aussi des locataires honnêtes en situation précaire qui retouchent un bulletin de salaire pour dépasser le seuil des 3 fois le loyer, ou qui fabriquent un avis d'imposition pour masquer une année sans revenus.
Dans les deux cas, le risque pour le propriétaire est le même : un locataire qui ne peut pas payer, et une procédure d'expulsion qui prend entre 18 et 36 mois.
Voici les signaux concrets qui permettent de détecter une falsification — sans être expert en documents.
Signal 1 : Les métadonnées du PDF révèlent une modification récente
Tout fichier PDF porte en lui des métadonnées invisibles à l'œil nu : date de création, logiciel utilisé, date de dernière modification.
Un bulletin de salaire généré par un logiciel de paie en mars 2026 devrait avoir une date de création en mars 2026 et un logiciel de création correspondant (Sage Paie, Cegid, ADP...). Si les métadonnées indiquent une création avec Adobe Acrobat ou Microsoft Word en juin 2026, le document a vraisemblablement été modifié.
Comment vérifier : Ouvrez le PDF avec Adobe Reader > Fichier > Propriétés > Onglet Description. La date de création et le logiciel utilisé sont visibles en quelques clics.
Signal 2 : Les chiffres ne sont pas cohérents entre eux
Un bulletin de salaire contient plusieurs chiffres qui doivent être mathématiquement cohérents : salaire brut, cotisations patronales et salariales, salaire net avant impôt, prélèvement à la source, salaire net versé, et cumul annuel.
Une personne qui modifie le salaire net sans ajuster les autres chiffres crée immédiatement des incohérences vérifiables.
À vérifier en priorité : Le salaire net versé affiché correspond-il au salaire net avant impôt moins le prélèvement à la source ? Le cumul annuel est-il cohérent avec le montant mensuel multiplié par le nombre de mois écoulés ?
Signal 3 : Le SIRET de l'employeur est inexistant ou radié
Chaque entreprise française dispose d'un numéro SIRET (14 chiffres) unique. Ce numéro figure sur tous les bulletins de salaire. Il est vérifiable gratuitement en quelques secondes.
Comment vérifier : Rendez-vous sur societe.ninja ou annuaire-entreprises.data.gouv.fr et entrez le SIRET. Vous verrez immédiatement si l'entreprise existe, si elle est active ou radiée, et si son adresse correspond à celle indiquée sur le bulletin.
Un SIRET invalide, inexistant ou correspondant à une entreprise radiée depuis plusieurs années est un signal d'alerte fort.
Signal 4 : La typographie ou la mise en page est inhabituelle
Les logiciels de paie professionnels génèrent des bulletins avec une typographie et une mise en page standardisées. Un bulletin falsifié présente souvent des anomalies visuelles :
- Polices qui changent au milieu du document (certains chiffres dans une police légèrement différente)
- Alignements imprécis — textes décalés par rapport à la grille habituelle
- Logo de l'entreprise pixelisé ou de mauvaise qualité
- Espacement inhabituel entre certains caractères
Ces anomalies sont souvent difficiles à repérer sur un écran standard, mais visibles en imprimant le document ou en zoomant à 150 % sur les zones sensibles (montants).
Signal 5 : L'avis d'imposition ne résiste pas à la vérification en ligne
L'avis d'imposition est le document le plus difficile à falsifier — et c'est précisément pourquoi il est si précieux dans un dossier locataire.
Depuis 2019, chaque avis d'imposition porte un QR code qui permet de vérifier son authenticité directement sur le site des impôts. Le service est accessible à tous, gratuitement, en 30 secondes.
Comment vérifier : Scannez le QR code avec votre téléphone. Vous êtes redirigé vers impots.gouv.fr qui affiche les informations clés de l'avis (revenus, situation familiale) sans exposer l'intégralité des données personnelles.
Si le QR code ne fonctionne pas, si la page affiche une erreur, ou si les données ne correspondent pas à ce qui est écrit sur le document — le document est vraisemblablement falsifié.
Signal 6 : Les 3 bulletins de salaire ne sont pas consécutifs
Un candidat qui fournit les bulletins de janvier, mars et mai au lieu des 3 derniers mois consécutifs soulève une question légitime : que s'est-il passé en février et en avril ?
Cela peut être innocent — il a simplement cherché dans ses mails sans trier chronologiquement. Mais cela peut aussi signifier que les mois manquants montrent des revenus différents (période de chômage, mission freelance irrégulière, congé non payé).
Que faire : Demandez explicitement les 3 derniers bulletins consécutifs. Si le candidat ne peut pas les fournir, demandez une explication écrite claire.
Signal 7 : Le contrat de travail a été modifié
Le contrat de travail est souvent moins scruté que les bulletins de salaire — ce qui en fait une cible fréquente de falsification. La modification la plus courante : changer un CDD en CDI, ou augmenter la durée ou le salaire indiqué.
Les signaux visuels à repérer :
- Page de signature dont la police diffère légèrement des pages précédentes
- Date de prise d'effet incohérente avec les bulletins fournis
- Nom de l'employeur ou adresse différents entre le contrat et le bulletin de salaire
La vérification simple : Appelez l'employeur. Confirmez que le candidat est bien salarié, la nature du contrat, et la rémunération approximative. La plupart des DRH confirmeront ces informations basiques sans problème.
Signal 8 : Les incohérences entre les documents
Un dossier falsifié présente souvent des incohérences entre des documents qui auraient dû être cohérents :
- Le nom de l'employeur sur le bulletin de salaire ne correspond pas exactement à celui indiqué sur le contrat
- L'adresse du candidat sur l'avis d'imposition diffère de son justificatif de domicile actuel sans explication
- Le salaire annuel cumulé sur le bulletin de décembre ne correspond pas aux revenus déclarés sur l'avis d'imposition
Ces incohérences sont parfois innocentes (déménagement, changement d'employeur en cours d'année) — mais elles méritent une demande d'explication.
✦ Externalisez la vérification — Confido le fait pour vous
Confido analyse automatiquement chaque document du dossier : cohérence des chiffres, validité du SIRET, vérification de l'avis d'imposition, détection d'anomalies typographiques. Le score sur 100 résume ce que 4 à 7 jours de vérification manuelle ne pourrait pas toujours détecter.
Ce que vous ne pouvez pas vérifier vous-même — et ce qu'il faut faire
Certaines falsifications sophistiquées échappent à la vérification visuelle : documents recréés de toutes pièces avec les bonnes métadonnées, SIRET valide d'une vraie entreprise utilisé sans lien réel avec le candidat, bulletins extraits d'un logiciel de paie piraté.
Dans ces cas, la vérification humaine a ses limites. Les outils d'analyse documentaire par IA — comme ceux utilisés par Confido — croisent des dizaines de signaux simultanément et détectent des patterns qu'aucun œil humain ne repère en temps raisonnable.
Ce que vous pouvez toujours faire, quelle que soit la sophistication du dossier : demander un entretien téléphonique avec le candidat avant de prendre votre décision. Les incohérences dans un dossier falsifié se révèlent souvent dans une conversation directe.
FAQ
Puis-je refuser une candidature si je suspecte une fraude sans en avoir la preuve ? Oui. Un propriétaire n'est pas obligé de justifier le refus d'une candidature, dans la mesure où il n'invoque pas un critère discriminatoire illégal (origine, religion, orientation sexuelle...). Le doute sur la fiabilité d'un dossier est une raison légitime de ne pas donner suite.
Que faire si je découvre une fraude après avoir signé le bail ? Une fraude documentaire constitue un dol — un vice du consentement qui peut justifier la nullité du bail. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. La procédure est complexe, mais elle existe.
La vérification du SIRET est-elle suffisante pour valider un employeur ? Non. Un SIRET valide d'une entreprise existante peut être utilisé frauduleusement par quelqu'un qui n'y est pas salarié. La vérification du SIRET est un premier filtre, pas une garantie.
Mis à jour en août 2026 — Confido · getconfido.eu